Narodil se v srbském Bělehradě, ale už tři desítky let je úzce spjat s Prahou. Od počátku nového tisíciletí byl nedílnou součástí
skupiny developerů podílející se na revitalizaci pražského Karlína. Po dvanácti letech působení ve společnosti Karlín Group
založil Milorad Miško Mišković v roce 2013 svoji vlastní developerskou firmu – Karlin Port Real Estate, která nedávno koupila
zchátralé nádraží Vyšehrad. Vzniknout by zde mělo 170 mikrobytů a ateliérů. „Podobné projekty už se dávno osvědčily na mnoha
dalších trzích – ve Spojených státech, Anglii a ve Francii,“ říká developer. Kdy jste jel naposledy vlakem? To už je dávno.
Přiznávám, že většinou cestuji autem či letadlem. Nicméně tuším, kam touto otázkou směřujete…
Napadlo mě, zda pro vás vlaková nádraží nemají nějaké zvláštní kouzlo. Často se jedná o zajímavé budovy, do jejichž stěn jsou
navíc vepsány tisíce příběhů. Jakým příběhem vás oslovilo to vyšehradské?
Příběhem kulturní památky s geniem loci, která navzdory své secesní kráse a skvělému umístění nebyla od šedesátých let
minulého století využívána, a tak postupně chátrala a hrozil jí zánik. Kdy jste o její koupi začali uvažovat? Od okamžiku, kdy jsme
se začali nádražím Vyšehrad zabývat, uplynuly dva roky. Sedmnáct měsíců pak trvalo, než jsme s předchozím majitelem
podepsali lett er of intent (dokument, který předběžně vymezuje obsah budoucí smlouvy – pozn. red.).
Prozradíte výši kupní ceny? Jakou částku plánujete do celého projektu investovat?
Celková investice do revitalizace secesní budovy a výstavby dvou novostaveb, které s ní budou propojeny parterem a
podzemním parkovacím stáním, a samozřejmě i do úpravy okolí dosáhne 700 milionů korun. Výši kupní ceny si však nechám
pro sebe.
V polovině února jste projekt nádraží Vyšehrad představili veřejnosti. Je možné, že ještě dozná nějaké významné změny?
Předpokládám, že zásadní vliv na jeho definitivní podobu bude mít názor Národního památkového ústavu a odboru památkové
péče Prahy 2 . Je to tak?
Nechci předjímat, ale domnívám se, že žádná významná změna by již nastat nemusela. Možná by k nějaké úpravě mohlo dojít v
případě odstínu či barvy fasády. Ale to není nic zásadního. Projekt v této podobě, i jeho koncept, jsou projednány jak s památkáři,
tak s magistrátem a Prahou 2 . A zdá se, že je přijímán vesměs kladně.
Co všechno koupi objektu předcházelo?
Nad nádražím Vyšehrad, jeho budoucí podobě, konceptu a využití jsme nezačali přemýšlet až v okamžiku, kdy se schylovalo k
podpisu kupní smlouvy. Jakmile jsme se rozhodli, že se do toho chceme pustit – tedy po celých těch sedmnáct měsíců, kdy
probíhala různá jednání – jsme ve spolupráci s architekty na projektu » záchrany a dostavby intenzivně pracovali.
» Na proměně nádraží bude vaše společnost Karlin Port Real Estate spolupracovat s investiční skupinou Aristo. Návrh jeho
budoucí podoby jste svěřili studiu Archina Design architekta Iva Nahálky. Proč právě tomuto studiu? Spolupráce se studiem,
které jsme pro tento projekt nově vybrali, se nám osvědčila již v minulosti. Kromě toho je za tímto ateliérem množství zajímavých
a veřejnosti známých real izací, k nimž patří například hotely Don Giovanni, Imperial či King’s resort.
Jaké byly vaše hlavní požadavky, s nimiž jste studiu práci na projektu zadávali, o kterých jste diskutovali?
Chtěli jsme, aby návrh v maximální možné míře respektoval genia loci, zachoval vše, co na budově nádraží zachránit lze. Jsem
přesvědčen, že pokud by chátrala ještě další rok či dva, mnohé z její secesní krásy, zejména v exteriéru, by už zachránit nešlo.
Co stavbu v nadcházejícím období čeká?
Projekt má v tuto chvíli stavební povolení a my máme v plánu udělat jen jeho lehkou korekci. Bude se jednat o změnu funkce, ale
nebude se týkat objemu. Zde se držíme toho, co navrhl architekt Martin Kotík pro původního majitele. A samozřejmě co nejdříve
nejen objekt, ale i celý areál uzavřeme, zabezpečíme a budovu zakryjeme, aby do ní propadlou střechou ještě více nezatékalo a
nemohlo dojít k nějakému úrazu.
Nádraží Vyšehrad je koncipováno jako multifunkční projekt s převažující bytovou funkcí. Byty se budou nacházet pouze v nových
budovách, nebo i v historické části?
Všechny tři objekty, tedy zrekonstruovaná budova nádraží a dvě novostavby, které vyrostou po jeho stranách, budou rezidenční.
Co vás vedlo k tomu, že jste se rozhodli právě pro tento koncept?
Praha má dramatický nedostatek bytů. V tuto chvíli, a to nejen podle našich propočtů, městu chybí zhruba 120 tisíc jednotek.
Tento akumulovaný, neustále se zvyšující deficit není způsoben nechutí investorů a developerů stavět nebo nedostatkem peněz
mezi kupujícími. Mohou za to ostudně dlouhé povolovací procesy a roky chybějící platný metropolitní plán. Naše mikrobyty to
sice nezachrání, ale aspoň trochu přispějí k rozšíření nabídky. Kromě toho také víme, že se podobné projekty už dávno osvědčily
na mnoha dalších trzích – ve Spojených státech, Anglii a ve Francii.
Jaké ceny a výměry si máme v případě těchto mikrobytů představit?
Ceny se budou v závislosti na velikosti bytu pohybovat v intervalu od 200 do 250 tisíc korun za metr čtvereční. To znamená, že
nejdražší – co se týče metru čtverečního – budou ty nejmenší byty. Naprostá většina jednotek bude malometrážních, nepřesáhne
25 metrů čtverečních, nicméně deset bytů bude mít plochu 43 metrů čtverečních.
Komu budou tyto mikrobyty určeny?
Už nyní se nám ozývají lidé z okolních městských částí, kteří by chtěli v tomto projektu koupit například byty na investici či pro
své stárnoucí rodiče, aby je měli v dosahu. Případně pořídit luxusnější startovací bydlení svým potomkům. A když už zmiňujeme
mladou generaci – evidujeme také zájem investorů o koupi určitého množství jednotek za účelem budoucího studentského bydlení. Praha je významné univerzitní město v srdci Evropy, které se stále potýká s nedostatkem kvalitního studentského
bydlení.
Vyšehradské nádraží před časem figurovalo mezi místy, kde by v Praze mohla být umístěna Slovanská epopej Alfonse Muchy.
Nakonec se pro ni našlo místo v paláci Savarin. Plánujete do nádraží Vyšehrad zakomponovat i nějaké plochy určené pro
kulturu?
Primárně zde nic takového neplánujeme, ale umístění galerie či jiné kulturní využití některého prostoru v parteru nádraží
Vyšehrad je skvělý nápad, jemuž se rozhodně nebráníme. Jistě neprozradím nic tajného, když řeknu, že nás v uplynulých dnech
dokonce již jeden pražský galerista oslovil.
Bude areál nádraží Vyšehrad uzavřen, nebo bude nějakým způsobem sloužit veřejnosti?
Areál nádraží Vyšehrad, respektive jeho parter, bude veřejnosti přístupný z ulice. V její úrovni budou ve všech třech budovách umístěny komerční plochy. Počítáme s tím, že tu budou kavárny, restaurace, služby a také supermarket. Na výběru provozovatelů si dáme velmi záležet, chceme, aby odpovídali kvalitě místa a projektu. Zadní trakt areálu bude sloužit pouze rezidentům.
Budete se zabývat i odhlučněním trati, která kolem objektu vede?
Na řešení této otázky již spolupracujeme s odborníky ze společnosti SUDOP, z Českých drah i Správy železnic. Řešení jsme již
našli a na jeho realizaci budeme pracovat.
Kdy zahájíte výstavbu? A čím začnete – rekonstrukcí, na niž navážou novostavby?
Stavební práce na projektu bychom rádi zahájili letos na podzim. Rekonstrukce historické budovy i výstavba dvou novostaveb
budou probíhat současně.
Kdy by tedy mělo či mohlo být hotovo?
Předpokládáme, že stavba bude trvat zhruba dva roky. Hotovo bychom tedy měli mít v závěru roku 2026.
Plánujete i další podobné projekty?
Nádraží Vyšehrad bude v segmentu mikrobytů jen jakousi tuzemskou vlajkovou lodí. Následovat by měly podobné projekty na
Smíchově, v Karlíně, na Letné, v Michli a zároveň i v další části Vinohrad. Celkově se bude jednat přibližně o 1500
malometrážních jednotek. Na některých z nich již začínáme postupně pracovat.
Co by se muselo stát, aby z vašich plánů s nádražím Vyšehrad sešlo?
Nic takového se přihodit nesmí. Všichni přece chceme, aby se tato ostuda Prahy po dlouhých desetiletích čekání konečně
proměnila v kultivované, užitečné a stejně atraktivní místo, jakým je „náš“ Karlín.
Praha má dramatický nedostatek bytů. Nejen podle našich propočtů nyní městu chybí zhruba 120 tisíc jednotek.
Milorad Miško Mišković • Po studiích na srbské pobočce Institut Franco-Americain de Management přicestoval do Prahy, aby zde
na Anglo-American University studia dokončil. • Po absolutoriu v roce 1994 nastoupil do Müler International, poté pracoval pro
poradenskou společnost Jones Long La Sale. • Od roku 2000 do roku 2012 byl zprvu obchodním ředitelem a poté partnerem ve
společnosti Karlín Group. • V roce 2013 založil společnost Karlin Port Real Estate a v roce 2020 investiční Opportunity Real
Estate Fund Sicav.
zdroj: Jana Hrabětová: Nádraží Vyšehrad bude ukázkový projekt v segmentu mikrobytů, říká developer Milorad Miško Mišković, E15. 5. 3. 2024, s. 10
